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相続財産の評価を下げる対策（建物）

相続税では建物は固定資産税評価額によって評価します。建物の固定資産税評価額は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれています（家の規模・構造等によって異なります）。

1億円の現金で建物を建てると、その建物の評価額は約5,000万円から6,000万円になります。

したがって、1億円の現金で建物を建てると、相続税の評価額を現金の50～60％にすることができます。

アパート等の貸家

アパート等の貸家は、その家屋の固定資産税評価額から借家権割合を控除して評価します。

借家権割合は、借家権が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域を除いて30％です。
1億円で建物を建て、その建物をアパートとした場合は、

1億円 × 50％ × 70％ ＝ 3,500万円　※

となります。

※
固定資産税評価額5,000万円　借家権割合30％

すべての部屋が賃貸されているとします。

次にアパートが建てられている土地については、貸家建付地という基準で評価します。貸家建付地の評価は、次の算式で行います。

自用地の価格―自用地の価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

1億円で土地を購入し、その土地の上にアパートを建てた場合は

8000万円 ― （ 8,000万円 × 60％ × 30％ × 100％） ＝ 6,560万円 ※

となります。

※
土地の路線価　8,000万円　借地権割合　60％　借家権割合　30％

賃貸割合　100％　とします。

したがって、2億円の現金を持っている人が1億円で土地を購入し、その上に1億円で建物を建て、その建物でアパートを始めると、その土地・建物の相続税評価額は、

6,560万円　＋　3,500万円　＝　1億60万円

となり、相続税の評価額は現金の半分程度にすることができます。

もちろん、収益性の低いアパートを建てたりすると相続税で節約できる金額以上の損失が生じたりするため注意が必要です。

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