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不動産所有者が破産していない段階

不動産所有者が破産していない任意売却については、所有者が自発的に不動産を売却し、金融機関等からの借入を軽減するケースが多くなります。

所有者が自発的に進める任意売却のため、ある程度時間をかけて売却先を探すことができるので、より有利な条件で不動産を売却できる可能性があります。

任意売却では、売却代金を金融機関等への返済に充て、抵当権等の担保を解除してもらうことになるため、金融機関の協力を得ながら売却先を探すことになります。

不動産の売却代金で借入全額が返済できない場合も、金融機関によっては返済スケジュールや返済条件の変更に応じてくれることあります。

一方で、金融機関によっては、保証人や担保の追加を要求されることもあります。

任意売却で自宅を売却する場合は、新たに住居を確保する必要もあるため、任意売却の進捗状況を見ながら、住居の確保もするめる必要があります。

不動産所有者が破産した後の段階

不動産所有者である債務者が一定程度返済を遅延すると、担保権者である金融機関等は担保不動産競売の申立を行うことになります。

また、不動産所有者が破産申立を行い、破産開始決定が出ると、裁判所によって破産管財人が選任され、破産手続は破産管財人主導で行われることになります。

したがって、破産後の任意売却については、一般的には破産管財人が売却先を探すことになるため、有利な条件で売却できるか否かは破産管財人の力量次第になります。

また、別除権者（担保権者）が既に担保不動産競売の申立を行っているため、売却先を探すことにも時間的な制約が生じます。

なお、自然人が破産開始決定を受け、その後、裁判所から免責の許可を受けた場合、破産手続によっても破産債権者に返済できなかった残債務は自然債務となります。

したがって、破産後の任売却によって不動産が高く売れなかったとしても、不動産所有者であった債務者は特に困らないともいえます。

しかし、債務者とは別に保証人がいる場合、残債務が残ると保証人に請求されるます。

任意売却の時期まとめ

以上のとおり、任意売却は破産などに至る前に行う方がより有利な条件で取引ができます。

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