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Top > ブログ > 【債務整理】【離婚】不動産の任意売却について

抵当権が設定されている不動産は、債務者が債務を弁済しないと、金融機関などの抵当権者によって担保権の実行として競売されることになります。

しかし、競売が実行され、配当を受けるまでには最低でも半年、場合によっては何年もの時間がかかってしまいます。

また、抵当権者が裁判所に申立をした後、差押え、競売、配当といった煩雑な手順を経る必要があります。

さらには、不動産にもよりますが、売却基準価額は市場の評価額の6～7割程度と安価になるため、抵当権者が債権全額を回収できない可能性があります。

債務者についても、不動産が安くしか売れないと、さらに債権者に返済しなくてはならない債務が多く残ることになります。

こうした担保権の実行としての競売の手続を経ることなく不動産を売却し、その売却代金から債権の回収に充てる手続を任意売却といいます。

任意売却には抵当権の実行としての競売のような煩雑な手続はありません。

一般的には、不動産の所有者である債務者が買主を探しますが、不動産を欲しいと思う買主を見つけることができれば、競売より高く売却することができます。

その結果、任意売却が上手くいくと、債権者はより多くの債権を回収でき、反対に債務者はより多くの債務を弁済することができます。

また、任意売却は通常の不動産売買のため、債務者は不動産が競売にかけられるという事情を公にせずに済みます。

不動産の買主は、通常、不動産に設定されている抵当権の解除を求めます。

そこで、金融機関などの抵当権者は、売却代金を被担保債権（抵当権で担保している債権）に充当することと引換に抵当権の解除に応じることになります。

任意売却は、抵当権者の抵当権解除が前提となるため、債務者は、抵当権者と協議をしながら最低売却代金を決めることになります。

また、第2順位、第3順位の抵当権者がいる場合、売却代金の按分を考える必要があります。

このように任意売却は、不動産の所有者、抵当権者、買主など関係者の利害を調整しながら進める必要があります。

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