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相続が開始したときに、相続財産としての不動産はどのように調査するのかご紹介します。

資料の収集

【全部事項証明書の取得】

土地についての登記簿上の地番や、建物についての家屋番号がわかっている場合は、直ちに登記簿謄本（全部事項証明書）の取り寄せを行います。

登記簿謄本により、不動産の属性（土地の面積や建物の構造等）、所有者、土地や建物についている担保の内容が分かります。

【名寄帳の取得】

相続財産に不動産があるらしいが、地番や家屋番号、所有者が分からない場合は、当該不動産が存在する市区町村から不動産の名寄帳を取り寄せます。

名寄帳とは、その自治体の範囲内にある不動産について、所有者ごとに作成された一覧表です。

未登記の建物でも固定資産税が賦課されている場合は、名寄帳で判明します。

さらに、不動産に担保権が設定されている場合は、その共同担保目録を確認することで他の不動産が発見されることもあります。

【住宅地図や構図の閲覧】

おおよその不動産の所在地は分かるが、地番等が分からない場合、法務局に出向いて住宅地図と公図を対比させて地番等を確認します。

その上で、登記簿等を閲覧することにより不動産を特定します。

【固定資産税の課税明細書】

課税明細書を見ると、不動産の所在地・固定資産税評価額が確認できます。

なお、建物の相続税上の評価は固定資産税評価額によって行います。

【路線価図】

国税庁が作成する路線価図を確認することで当該土地の相続税法上のおおよその評価額が分かります。

路線価図は国税庁のホームページで確認することができます。

注意が必要な不動産

【共有不動産】

共有不動産は共有者の代表者に課税通知等が行われます。

したがって、被相続人が代表者でない場合、当該不動産の存在は課税明細書で確認できません。

こうした場合は名寄帳で確認することができます。

【都市公園用地】

都市公園用地は無償貸付の場合、固定資産税・都市計画税とも非課税となります。

したがって都市公園用地は課税明細書では確認できません。

都市公園用地は、相続税の計算においては、貸付期間が20年以上等、一定の要件を満たす「都市公園の用地として貸し付けられている土地」については通常の評価額に100分の40を乗じて計算した金額を控除した金額で評価することになります。

相続税の申告では都市公園用地の申告漏れに注意が必要です。

【未登記の建物】

建物は未登記のもの、増改築が行われたものがあります。

建物は、必ず現地にいって現物を確認するようにします。

その他の相続問題については

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