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土地
相続税では土地は、路線価又は倍率方式によって評価します。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、路線価図では千円単位で表示されます。
（倍率方式とは、路線価が定められていない地域の評価方法で、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。）
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率等の各種補正率で補正後、その土地の面積を乗じて計算します。国税庁が発表する路線価は、国土交通省が発表する公示価格の80％で評価されることになっています。
そして公示価格は、一般の土地の取引価格の指標になるため、概ね実勢価格（実際の取引価格）に近くなります（例外もあります）。
1億円の取引価格で購入した土地の路線価はその80％、8,000万円となります。
（実際には、土地の売手が有利なら取引価格は上がり、買手が有利なら取引価格は下がる等、様々な条件によって取引価格は決まるのため、あくまで原則的なお話です）したがって、1億円の現金で土地を買うと、相続税の評価額を現金の80％にすることができます。
建物
相続税では建物は固定資産税評価額によって評価します。建物の固定資産税評価額は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれています（家の規模・構造等によって異なります）。
1億円の現金で建物を建てると、その建物の評価額は約5,000万円から6,000万円になります。
したがって、1億円の現金で建物を建てると、相続税の評価額を現金の50～60％にすることができます。
アパート等の貸家
アパート等の貸家は、その家屋の固定資産税評価額から借家権割合を控除して評価します。
借家権割合は、借家権が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域を除いて30％です。
1億円で建物を建て、その建物をアパートとした場合は、
1億円 × 50％ × 70％ ＝ 3,500万円 ※
となります。
※
固定資産税評価額5,000万円 借家権割合30％
すべての部屋が賃貸されているとします。
次にアパートが建てられている土地については、貸家建付地という基準で評価します。貸家建付地の評価は、次の算式で行います。
自用地の価格―自用地の価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
1億円で土地を購入し、その土地の上にアパートを建てた場合は
8000万円 ― （ 8,000万円 × 60％ × 30％ × 100％） ＝ 6,560万円 ※
となります。
※
土地の路線価 8,000万円 借地権割合 60％ 借家権割合 30％
賃貸割合 100％ とします。
したがって、2億円の現金を持っている人が1億円で土地を購入し、その上に1億円で建物を建て、その建物でアパートを始めると、その土地・建物の相続税評価額は
6,560万円 ＋ 3,500万円 ＝ 1億60万円
となり、相続税の評価額は現金の半分程度にすることができます。
もちろん、収益性の低いアパートを建てたりすると相続税で節約できる金額以上の損失が生じたりするため注意が必要です。
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