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不動産所有者の同意と協力

任意売却は、まさに不動産所有者が任意に売却するため、不動産所有者の任意売却への同意とその協力が必要となります。

もっとも不動産所有者には、自ら債務を負担する債務者本人である場合と、他人の債務について担保を提供している第三債務者がいます。

不動産所有者が債務者本人である場合、不動産担保競売より任意売却の方が一般的に不動産が高く処分できる結果、より債務を圧縮できるできるので協力は得られやすいといえます。

第三債務者の場合、任意売却のメリットは頭では理解できても、なんとか不動産を残せないかと考え、なかなか任売売却を決断できない人もいます。

もっとも、被担保債権額が不動産価値を大きく上回っている場合は、すんなりと任売却に同意することが多いように思います。

抵当権者等の利害関係人の同意と協力

任意売却では、不動産の買受人から、不動産が負担するすべて担保権等（抵当権、賃借権、仮差押え等）の抹消が要求されます。

また、占有者がいる場合についても、占有を解いて買受人に不動産を引渡す必要があります。

したがって、任意売却を実現するにはこれら利害関係人の利害調整を行い、その同意と協力を得て進めていく必要があります。

買受人

当然ながら、不動産の買受人を探し出さなければ任売売却を行うことはできません。

通常、抵当権者等からは最低売却価格が提示されているので、上記価格以上で買い受けてくれる買受人を探すことになります。

買受人を探すには不動産仲介業者が必要となりますが、任意売却の対象不動産は、京都以外の遠方に存在することもあります。

そこで、広いネットワークや人脈を有する不動産仲介業者の協力が、買受人を探すカギとなることが少なくありません。

また、建物や構築物が特殊な場合は、その特徴を生かせる買受人を探し出せると有利な条件で取引できる一方、そうした買受人を探し出せないと建物を取り壊す必要が出てくるため、売却価額が大幅に下落します。

なお、現在、裁判所や㈱整理回収機構などでは不動産物件情報をインターネットを通じて公開し、買受人を募る取り組みを始めています。

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