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買戻しの際に売主が返還すべき金額

改正前民法では「買主が支払った代金及び契約の費用」とされており、この規定は強行規定と解されていました。

そこで実務では、返還金額を自由に決めることができる再売買の予約が利用されていました。

今回の法改正では、返還金額を自由に決めることができるようになりました。

579条

不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金（別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第583条第1項において同じ。）及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。

この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

買戻しの特約の対抗力

改正前民法では売買契約と同時に買戻し特約の登記をした場合、買戻しを「第三者に対しても、その効力を生じる」と規定されていました。

改正民法では、買戻し特約の登記が対抗要件であることが明確になりました。

581条1項

売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第三者に対抗することができる。

また、従来、売主に対抗できるのは「登記をした賃借人」でしたが、改正民法では「対抗要件を備えた賃借人」とされました。

2項

前項の登記がされた後に第605条の2第1項に規定する対抗要件を備えた賃借人の権利は、その残存期間中1年を超えない期間に限り、売主に対抗することができる。

ただし、売主を害する目的で賃貸借をしたときは、この限りでない。