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不動産の任意売却を実行するにあたり、抵当権者である金融機関をはじめ、利害関係者との間で予め次のような事項を検討しておく必要があります。

任意売却の期限

債務者である不動産所有者が破産手続開始決定を受けた後の任意売却では、通常破産管財人が任意売却を進めため、債務者（破産者）任意売却の期限を検討する必要はありません。

一方、破産状態にない所有者が任意売却を行う場合、予め売却期限を設定しておかないと、任意売却を条件に金融機関が承諾した返済条件等のリスケが長期化するといった問題が生じます。

そこで、予め期限を区切ったうえで不動産の買主等を探すことになります。

売却予定価額

売却価額は、不動産所有者だけではなく、抵当権者等の利害関係人からみて妥当と思われる金額で行う必要があります。

任意売却は、ふつうの不動産の売買のため売却価額に一定の基準があるわけではありません。

しかし、任意売却が不調に帰した場合も、抵当権者は担保不動産競売を申立て、最終的には競売により配当を受けることができることができます。

したがって、任意売却の売却価額は、競売による売却見込額を上回る必要があります。

そこで、金融機関から、不動産所有者に対して、最低売却価額が示されるのが通常です。

一方で、不動産所有者や後順位抵当権者等は、少しでも高く不動産を売却したいため、当該不動産の市場価値を上回る売却価格に固執することもあります。

しかし、市場価値を上回る売却価格に固執すると任意売却が長期化したり、不調に終わったりすることがあるため、売却価額の設定については柔軟な対応が必要となります。

売却代金の配分方法

任意売却を実行する場合、対象不動産はオーバーローンとなっていることが通常であり、抵当権者等による債権全額の回収は通常は困難です。

一方で、任意売却を行うには後順位抵当権者を含む、全ての抵当権者が抵当権を解除する必要があるため、抵当権者全員の同意を得ながら売却代金の分配方法を決定する必要があります。

任意売却による配分が、抵当権の順位と額のみを基準とするのであれば、担保不動産競売による配当と変わらないことになり、後順位抵当権者が任意売却に同意するインセンティブはありません。

そこで、一般的には一番抵当権者等の抵当権の順位が優先する金融機関が、後順位抵当権者に一定の譲歩を行い売却代金の配分を決めることになります。

後順位抵当権者の中には、不動産所有者は一番抵当権者の足元を見て法外な「ハンコ代」を要求するところもありますので、全ての抵当権者から同意を取り付けることできるのかは交渉次第となります。

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