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タワーマンション節税の注意点〈京都弁護士会弁護士・税理士による相続税の法律相談〉

 

タワーマンションによる節税の仕組み

 

1)土地の持分が小さくなる

 

相続税法上、マンションの評価は、建物と土地の持分の評価額で決まります。

 

この評価額は、財産評価基本通達により決定されます。

 

このうち、建物は、固定資産税評価額を基準に評価され、固定資産税評価額は新築の場合、建築費の約60%程度です。

 

次に土地は、路線価又は倍率方式を基準に評価され、一般的に路線価は時価(実勢価格)の約80%程度です。

 

タワーマンションの場合、その相続税法上の評価額に占める建物(時価の60%)の割合が土地(時価の80%)に比べて高くなるため、相続税法上の評価額が低くなります。

 

すなわち、マンションの場合、土地の持分は、敷地面積を延べ床面積に対する専有面積の割合で按分して求めるため、同じ土地であれば、一戸建てよりもマンションの方が土地の持分が小さくなります。

 

タワーマンションの場合、中低層のマンションよりも戸数が多くなるため、延べ床面積に占める専有面積がさらに小さくなり、土地の持分が小さくなります。

 

したがって、上で述べたように、時価の60%で評価できる建物が占める割合が時価の80%で評価される土地よりも相対的に高くなるため、相続税法上の評価額を引下げることになります。

 

2)階層別効用比

 

マンションは、高層階に行くほど日照や眺望が良くなるため、高層階に行くほど坪当たりの単価が高くなります。これを階層別効用比といいます。

 

タワーマンションの場合、同じ広さの部屋でも、低層階の部屋と高層階の部屋では、後者の方が前者より分譲価格や売却価格が高くなります。

 

ところが、不動産の相続税法の評価額を決める財産評価基本通達は、先に説明した階層別効用比を考慮しないため、同じ広さの部屋であれば低層階、高層階いずれも同じ評価額になります。

 

したがって、タワーマンションの高層階の部屋は、実際の分譲価格・売却価格と財産評価基本通達による評価額とのかい離が大きくなります。

 

タワーマンション節税の注意点

 

このように現状の財産評価基本通達によれば相続税法上有利な取り扱いを受けるタワーマンションですが、評価基準が見直されるなどした場合、節税効果が期待できなくなる可能性があります。

 

高額のタワーマンションを購入した場合、タワーマンションが相続財産に占める割合が高くなることが考えられます。

 

このような状況で評価基準の見直しが行われると、相続税対策の効果が低減し、タワーマンション所有者の年齢によっては他の相続税対策を改めてとることができないといった事態も考えられます。

 

したがって、タワーマンションだけに頼った相続税対策には、こうしたリスクがあることを考えておく必要があります。

 

【ご留意ください!】

 

本解説は、相続対策の基本的な考え方を示すものです。具体的な相続対策の立案や実行にあたっては、弁護士、税理士等の専門家にご相談いただくようお願いします。

 

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